Как не стать жертвой мошенников при продаже недвижимости, в которой живут несовершеннолетние

Продажа квартиры или дома, в которых прописаны или частью которых владеют дети, - дело серьёзное. Для того, чтобы потом сделку не признали ничтожной,

 

Продажа квартиры или дома, в которых прописаны или частью которых владеют дети, - дело серьёзное. Для того, чтобы потом сделку не признали ничтожной, лучше привлечь нотариуса. Кроме того, потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Полагаться же на агентства недвижимости порой чревато потерей денег, времени и нервов.
Специалисты Росреестра составили подробную инструкцию, как продать недвижимость, которой владеет или в которой прописан несовершеннолетний.
Если дети прописаны в квартире, но не являются собственниками, это всё равно приводит к трудностям при продаже жилья. Изменение места регистрации ребёнка допускается исключительно в случае переселения на новое место жительства. В отличие от взрослого человека, несовершеннолетнего нельзя выписать в никуда.
Если в сделке по продаже недвижимости участвуют несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, то такая сделка проводится только с письменного согласия их родителей или законных представителей ребёнка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст.175 ГК РФ).
Лица, не достигшие 14-летнего возраста, в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
Как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ, ч. 1 ст. 31 Закона от 24.024.2008 г. № 48-ФЗ).
Недвижимость, собственником которой является ребёнок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители, опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, содержит определённое условие, которое должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребёнка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано. Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе по обмену или дарению, сдаче внаем, сдаче в безвозмездное пользование или в залог, по разделу имущества.
Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребёнка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке.
Основное, что интересует органы опеки и попечительства при продаже доли ребёнка в квартире, - это непосредственно защита прав самого ребёнка: чтобы его положение и условия жизни как в настоящем, так и в будущем не ухудшились от совершения данной сделки. К значимым условиям жизни в первую очередь относятся:
1.    Жилплощадь, принадлежащая ребёнку. Если на новом месте жительства площадь в квадратных метрах, принадлежащая ребёнку, будет меньше, чем на прошлом, это почти наверняка приведёт к отказу.
2.    Стоимость жилплощади. Даже если площадь нового жилья будет больше, но при этом доля ребёнка будет обладать значительно меньшей рыночной стоимостью, такую сделку органы опеки вряд ли одобрят.
3.    Бытовые условия. В новом жилье у ребёнка должны быть сравнимые жилищные условия. К ним относится обязательное наличие водоснабжения, электричества, отопления, водоотвода. Также учитывается экологическая обстановка в регионе, расстояние до школы и других важных объектов.
Удостоверить договор купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний, обязательно должен нотариус. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечёт её ничтожество, то есть недействительность.
Обратиться в Росреестр за государственной регистрацией сделки купли-продажи недвижимости, в которой участвует ребёнок, может сам нотариус, удостоверивший договор купли-продажи, или любая из его сторон.
Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами: лично в МФЦ «Мои документы», через услугу выездного обслуживания, оказываемую Росреестром, дистанционно с помощью портала госуслуг или официального сайта Росреестра.